Knibbel, knabbel, knuistje, hoe verzilver ik mijn huisje?
Iedereen droom weleens van een sabbatical, een wereldreis of een leven waarin je wat minder op de centen hoeft te letten. Maar hoe ga je dat betalen? De overwaarde op je koophuis kan dé oplossing zijn.
Met dank aan de huizencrisis groeide het gemiddelde vermogen van een Nederlands huishouden vorig jaar tot maar liefst 38.400 euro, tienduizend euro meer dan een jaar eerder. Een bedrag waar je heerlijke dingen mee kunt doen, zoals een sabbatical inlassen, een wereldreis maken of simpelweg wat ruimer leven. Het geld zit bij de meeste Nederlanders echter vast in stenen, waardoor ze weinig met dat vermogen kunnen doen. Dat geldt zeker voor zestigplussers die hun woning vaak al grotendeels hebben afbetaald. Jammer, want er zijn allerlei manieren om van de overwaarde op je huis te profiteren. Zo zet je die bankstenen om in klinkende munt.
Verhuizen, ja of nee?
De eerste, en direct meest belangrijke, vraag die je jezelf moet stellen: wil ik verhuizen of niet? Ben je bereid om goedkoper te gaan wonen, dan kun je de overwaarde redelijk eenvoudig vrij spelen. Zeker als de kinderen al het huis uit zijn, kan verhuizen naar een kleinere woning een logische stap zijn. Een kleiner huis is gemakkelijker schoon te houden: geen leegstaande slaapkamers om te stofzuigen of een grote badkamer die moet worden geboend. En het is ook sneller opgeruimd. Bovendien, hoe kleiner het huis, des te minder energie nodig is om het te verwarmen. Dat is goed niet alleen goed voor de portemonnee maar ook voor het milieu.
Voor wie in de Randstad woont: verhuizen naar een rustiger deel van het land kan ook een slimme zet zijn. Want het verschil in huizenprijzen tussen de Randstad en de rest van Nederland wordt alsmaar groter. Zo kostte een huis in de duurste provincie Noord-Holland vorig haar gemiddeld zo’n 387.000 euro, blijkt uit onderzoek van Rabobank. Tegenover zo’n 213.000 euro in Groningen, de goedkoopste provincie. Wie zich de gelukkige eigenaar van een appartement in Amsterdam mag noemen, al is het drie hoog achter, kan daar een vrijstaande villa op het Groningse platteland voor kopen.
Helaas zit er wel een addertje onder het gras, die bijleenregeling heet. Het uitgangspunt van die regeling is simpel. De overheid wil dat je de overwaarde van je verkochte woning – de opbrengst van de verkoop van een huis minus de resterende hypotheekschuld – niet opsoupeert, maar die in je nieuwe huis steekt. Wie wel een nieuwe bolide of een leuk sloepje van de opbrengst van zijn huis koopt, dan kan voor dat deel geen rente aftrekken. Dat is niet onredelijk. Vóór de bijleenregeling konden huiseigenaren hun belastingaftrek eindeloos opschroeven door vaak te verhuizen en deze overwaarde in reizen of auto’s te steken.
Volgens de bijleenregeling moeten huizenbezitters die winst boeken bij de verkoop van hun woning, dat geld dus investeren in de nieuwe woning. Ook als ze naar een goedkopere woning verhuizen. Een rekenvoorbeeld: Martin en Saskia hebben een hypotheek van 150.000 euro. Zij verkopen hun oude huis voor 250.000 euro en hebben daarmee een overwaarde van een ton. Ze betrekken een nieuw appartement van 200.000 euro. Martin en Saskia krijgen dus alleen maar hypotheekrenteaftrek over 100.000 euro, ofwel de koopsom minus de overwaarde.
Om te voorkomen dat ze renteaftrek missen, kan het koppel de overwaarde in het nieuwe appartement investeren. Maar dan kan het de overwaarde dus nog steeds niet vrij spenderen. Zo kunnen Martin en Saskia met de overwaarde extra aflossen op de hypotheekschuld. In dat geval blijft er een ton over, waarover ze volledig aftrek krijgen. Andere optie: ze gebruiken het prijsverschil tussen de oude en nieuwe woning, een halve ton, om een verbouwing te financieren. Hiermee bedraagt het volledige bedrag dat Martin en Saskia voor de woning hebben betaald 250.000 euro. Met de rekensom ‘koopsom minus overwaarde’ komt het bedrag waarover het stel volledige renteaftrek geniet uit op 150.000 euro, de waarde van de oude hypotheek.
Deze ingewikkelde rekensommetjes zijn gelukkig allemaal niet nodig als je de hypotheek op je woning al helemaal hebt afbetaald. Dan heb je immers sowieso geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Verhuizen naar een goedkoper stulpje voor de overwaarde is dan ook vooral interessant voor eigenaren van een huis dat hypotheekvrij is.
Huren kan ook
Een andere optie om de bijleenregeling buiten spel te zetten, is om een huurhuis te betrekken. Ook dan is de hypotheekrenteaftrek immers niet van toepassing. En huren heeft nog meer voordelen. het is flexibel, onderhoud is de verantwoordelijkheid van de verhuurder en je hebt geen zorgen over eventuele waardevermindering. De huizenprijzen rijzen op dit moment de pan uit, maar dan over een paar jaar weer anders zijn. Daar staat tegenover dat kopers op lange termijn vaak goedkoper uit zijn. Bovendien is het op veel plekken lastig om een goede en tegelijkertijd betaalbare huurwoning te vinden.
Er bestaat ook een regeling waarbij je van je eigen huis een huurhuis maakt. Bedoeld voor mensen die nee antwoorden op de vraag of ze willen verhuizen. Je verkoopt je huis aan bijvoorbeeld aan Levius, een onderneming die zich richt op het kopen en terug huren van woningen. In plaats van eigenaar wordt je dan huurder van je woning. Je kunt zo lang als je de huur betaalt in de woning blijven wonen. Hans André de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis, is niet wild enthousiast van een dergelijke huurconstructie. “Houd er rekening mee dat de huur zwaar kan drukken op je besteedbaar inkomen. Het geld dat je uit je huis hebt gekregen, moet je wellicht weer inzetten om de huur te betalen”, waarschuwt hij.
Aanvullen of opeten?
Daarom is het meestal slimmer om een aanvullende hypotheek op je huis af te sluiten, stelt Vereniging Eigen Huis. De huiseigenaar ontvangt de overwaarde in één keer op zijn rekening, waarna hij er helemaal vrij over kan beschikken. Wie het geld wil gebruiken als aanvulling op zijn salaris of pensioen, doet er verstandig aan om het op een spaarrekening te zetten en maandelijks geld over de boeken naar de betaalrekening. Anders wordt het misschien wel heel aantrekkelijk om in één keer de stad leeg te shoppen. Belangrijk: de rente over de hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar, tenzij je het geld gebruikt voor een verbouwing. Gunstig is wel dat de rente op dit moment erg laag staat. Een tweede hypotheek kun je meestal alleen afsluiten bij de geldverstrekker waar ook de eerste hypotheek loopt.
Een gewone hypotheek is echter niet voor iedereen geschikt. Het bedrag dat je maximaal kunt lenen is namelijk afhankelijk van je inkomen. Dit betekent dat mensen met een grote overwaarde maar een laag inkomen vaak toch geen geld kunnen lenen. Sommige banken hebben daarom een speciale hypotheek ingericht voor huiseigenaren die hun overwaarde willen verzilveren: de verzilver- of opeethypotheek. Dit is in feite een doorlopend krediet met het huis als onderpand. De bank let daarbij niet op het inkomen, maar op de waarde van het huis. Het is bij verzilverhypotheken bovendien vaak mogelijk om de rente mee te financieren. Die wordt dan bij de schuld opgeteld.
Kredietlimiet
Dat geld opnemen kan uiteraard niet eindeloos. Bij het afsluiten van een verzilverhypotheek spreek je met de geldverstrekker een kredietlimiet af. Je kunt vervolgens bijvoorbeeld 10 of 20 jaar een bepaald bedrag opnemen totdat de afgesproken limiet bereikt is. Vereniging Eigen Huis waarschuwt om goed op te letten wat er daarna gebeurt. Bij het Rabo Overwaardeplan mag het opgenomen krediet niet boven een bepaald bedrag uitkomen. Gebeurt dat wel, dan moet de klant het krediet per direct aflossen of anders verhuizen. ABN Amro en dochteronderneming Florius geven daarentegen wel de garantie dat iemand zo lang als hij wil in de woning kan blijven wonen, ook als de schuld hoger is dan de waarde van de woning.
En er is nog een ander risico: niemand wil zijn nabestaanden opzadelen met een restschuld omdat hij zijn huis heeft opgegeten. Bij ABN Amro en Florius is de restschuld bij verkoop, mits de woning goed is onderhouden, voor rekening van de geldverstrekker. Door dergelijke garanties ligt de rente van een opeethypotheek vaak hoger dan die van een gewone hypotheek. Wie genoeg inkomen heeft voor een reguliere hypotheek, kan daar dus beter voor kiezen. Opeethypotheken zijn bovendien speciaal gericht op ouderen. Stekkie en Florius richten zich op 60-plussers. ABN Amro en Rabobank gebruiken de AOW-leeftijd als minimale leeftijdsgrens.
Aankloppen bij de gemeente
Niet alleen je bank kan helpen met het verzilveren van je overwaarde, ook de gemeente. Voor huiseigenaren met overwaarde die hun huis levensloopbestendig willen maken, biedt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), ook bekend van de startershypotheek, de Blijverslening en de Verzilverlening aan. De Blijverslening lijkt meer op een gewone hypotheek; daarbij wordt getoetst of je inkomen voldoende is om de maandlast te kunnen betalen. Bij de Verzilverlening niet. De rente wordt bij de schuld geschreven. De Verzilverlening lijkt daardoor meer op een opeethypotheek en is ook geschikt voor huiseigenaren die wel een ruime overwaarde maar weinig inkomen hebben.
Helaas bieden niet alle gemeentes zo’n lening aan; informeer dus even bij je gemeente wat de mogelijkheden zijn. “Het verschil tussen lenen bij de bank en bij je gemeente is niet zo groot. Over het algemeen is de rente van het SVn iets lager. Wel zijn er voorwaarden verbonden aan leningen van de gemeente”, zegt André de la Porte.
Noodzaak of leuker leven?
Fijn als er in één keer een zak geld vrij komt, maar wat ga je dan met die overwaarde doen? De meeste huizenbezitters die een lening afsluiten om hun overwaarde vrij te spelen doen dat, volgens André de la Porte, uit noodzaak. Omdat ze die aanvulling op hun inkomen nodig hebben. “Feestvieren van je opeethypotheek past echt niet meer in deze tijdgeest. De huizencrisis heeft ons geleerd welke risico’s er kleven aan leven op de pof. Nu een grote reis maken, en daar vervolgens tien jaar lang voor dokken, is gelukkig niet iets dat veel mensen ambiëren.”
Anders wordt het als je je huis verkoopt om in een huurhuis, klein boerderijtje of misschien wel in een camper te gaan wonen. “Kleiner gaan wonen past wel weer helemaal in deze tijd. En het is natuurlijk heel fijn als het geld dat dan vrijkomt kan gebruiken om je kinderen te helpen, of er zelf fijn van de leven.” En met een beetje fantasie zijn er dan heel wat mooi bestemmingen te bedenken voor dat geld.
‘Door die overwaarde kon ik een wereldreis maken’
Jannie Post (37) maakte een wereldreis en werd zzp’er van haar overwaarde. “In 2013, toen de markt op zijn dieptepunt was, kocht ik voor zo’n 130.000 euro een appartementje in Amsterdam-Oost. 4 jaar later kon ik het voor 95.000 euro meer verkopen. Echt idioot veel overwaarde, maar daardoor kreeg ik wel de kans om te doen wat ik het liefst wilde: een wereldreis maken. Ik zegde mijn vaste baan als marketeer bij een theaterbedrijf op, verkocht mijn huis en gaf al mijn spullen aan een vluchtelingengezin. De enige spullen, die ik nog had, zaten in mijn rugzak.
Ik heb met twee vriendinnen de Trans-Mongolië Express gepakt en ben daarna alleen verder gereisd door onder meer Japan, Maleisië, Australië en Nieuw-Zeeland. Na tien maanden begon ik steeds vaker naar Nederland te verlangen; ik was niet meer zo onder de indruk van de zoveelste waterval. Toen heb ik besloten het restant van het geld ging gebruiken om zzp’er te worden, een andere toekomstdroom van mij. De laatste weken van mijn verblijf heb ik in Nieuw-Zeeland alles gedaan wat ik maar wilde: van een helikoptervlucht tot zwemmen met dolfijnen. De wereldreis heeft me ongeveer 35.000 euro gekost.
Naar Amsterdam terugkeren lukte niet meer. Ik wist van tevoren dat ik er niet meer tussen zou komen. Gelukkig kan ik via via aan een appartement in Utrecht komen. Het geld bood me de mogelijkheid om de zaak op te kunnen bouwen. Ik werk nog steeds in dezelfde branche maar ik heb veel meer vrijheid om mijn eigen tijd in te delen. Afgelopen zomer ben ik nog een paar weken terug gedaan naar Australië.“
‘Ik help mijn dochter en die nieuwe hypotheek is ook voor mij gunstig’
Aukje Koopmans (75) hielp haar dochter bij de aankoop van een huis.
“Toen mijn dochter met haar man en twee kinderen vanuit Amsterdam naar Castricum wilde verhuizen, bleek dat ze in hun favoriete wijk een huis net niet konden betalen. Ik ben toen met mijn financieel adviseur gaan praten om te kijken of ik ze kon helpen. Hij legde uit dat ik een nieuwe hypotheek op mijn bijna afbetaalde woning kon afsluiten. Met het geld dat vrij kwam kon ik mijn dochter helpen. Eerst stond ik nog wat huiverig tegenover een nieuwe hypotheek, maar mijn adviseur legde uit dat het voor mij zelf ook gunstig was. Mijn oude hypotheek had een variabele rente, nu kon ik daar een vaste rente van maken in een tijd dat de rente heel laag staat. Ik ben heel blij met mijn keuze. Mijn dochter heeft nergens om gevraagd, maar ik vind het mooi dat ik haar kan helpen.”
‘We maakten onze Ik vertrek-droom waar’
Els de Goede (56) en haar man Henri stopten met werken en lieten een oude droom werkelijkheid laten worden: wonen in de Franse Alpen
“Mijn man en ik droomden er altijd van om naar de Frans Alpen te verhuizen. Maar de financiële middelen ontbraken nog. En misschien hadden we gewoon het lef niet. Toen we 25 jaar getrouwd waren, zeiden onze drie kinderen: doe het nu maar. Wij kunnen echt wel op eigen benen staan. Ze waren het huis toen al uit.
In 2015 kregen we de kans om de oude boerenwoning te kopen waar bijna iedere schoolvakantie kwamen. Het idee was eerst om daar alleen in de vakanties toe te gaan, maar al snel begon het idee van emigreren weer te kriebelen. In 2018 hebben we ons huis verkocht en zijn we naar Frankrijk vertrokken. We hadden een overwaarde van 150.000 euro. Van dat geld konden we twee jaar leven zonder inkomsten, het huis ombouwen tot B&B en de naastgelegen schuur kopen en daar appartementen in maken. Vanaf deze zomer hebben we de eerste gasten. Dat is ook wel nodig: we moeten weer inkomsten genereren.
Het leven in Frankrijk is heel gaaf. We zijn hier ontzettend gelukkig: 300 dagen per jaar schijnt hier de zon; zelfs in december lunchen we regelmatig buiten. We fietsen en wandelen veel. En in de winter gaan we iedere week minstens één keer skiën. Aan het einde van zo’n mooie dag zeggen we tegen elkaar: zo, en nu gaan we weer naar huis. En dan is het heel bijzonder dat dat huis gewoon om de hoek ligt.”
www.maisonnel.com
About the Author
Irene van den Berg is onafhankelijk (onderzoeks)journalist en schrijft over sociale en ecologische kwesties, zoals armoede, klimaatverandering en de keerzijde van de consumptiemaatschappij. Haar publicaties verschijnen onder meer in OneWorld, NRC en Vrij Nederland.
Related Posts
Wie gaat dat betalen? →
Onderhandelen als een vent →
Is geluk te koop? →
