Hypotheek oversluiten slim?
Vier op de vijf huizenbezitters overweegt zijn hypotheek over te sluiten voor een lagere hypotheekrente. Vaak wordt de winst echter tenietgedaan door de hoge boete. Wanneer is oversluiten wél zinvol?
De lage hypotheekrente is heel fijn als je nu een huis koopt. Maar wie in duurdere tijden een lening afsloot, kan flink jaloers zijn op die extreem lage kosten. Oversluiten naar een lagere hypotheekrente lijkt dan een slimme stap. Niet vreemd dat vier op de vijf huizenbezitters dat overwegen, zo blijkt uit onderzoek van SNS Bank. Overigens blijft het bij de helft van de huiseigenaren bij overpeinzingen. En hoewel de andere helft zich serieus laat informeren, sluit daarvan nog maar een kwart daadwerkelijk zijn hypotheek over.
Het probleem zit hem in de hoge kosten van oversluiten. Oversluiten gaat namelijk ten koste van het rendement van de kredietverstrekker. Die rekent daarom een boete voor zijn misgelopen rente-inkomsten. Hoe de boete exact wordt berekend, verschilt per hypotheekverstrekker. Maar weet dat je een groot deel van het renteverschil tussen de nieuwe en de huidige hypotheek in één keer afrekent. Daarmee gaat je winst meestal in rook op. Toch bestaan er situaties waarin overstappen wel slim is. Doe daarom de test.
1. Heb je spaargeld? Ja, ga door naar vraag 2. Nee, sluit niet over.
Je hypotheek oversluiten kost altijd geld. Grofweg reken je zo’n 80 tot 85 procent van het renteverschil tussen de nieuwe en de huidige hypotheek in één keer af. Wie overstapt naar een andere kredietverstrekker, moet tevens de kosten voor de notaris, taxatie en de afsluitprovisie neertellen. Bovendien moet je vaak ook nog advieskosten betalen voor de nieuwe hypotheek. Laat dus doorrekenen of het renteverschil groot genoeg is om dit te compenseren. Belangrijk: de kosten van het oversluiten moet je wel achter de hand hebben, anders gaat het hele feest vaak niet door. Soms kun je de oversluitkosten meefinancieren in de hypotheek. Slim is dat niet, want door de rente die je hierover betaalt, wordt het voordeel van oversluiten nog kleiner. Een persoonlijk krediet afsluiten is nog minder verstandig, want de rente daarover is hoger. En let op: de boeterente zelf is aftrekbaar maar de rente die je betaalt voor de verhoging van de hypotheek niet.
2. Duurt de rentevast periode nog lang? Ja, sluit niet over. Nee, ga door naar vraag 3.
Duurt de rentevast periode nog lang, dan betaal je een hoge boete. Oversluiten is vooral interessant als je rente nog maar één of twee jaar vaststaat en de kans groot is dat de rente binnenkort gaat stijgen. Je kunt de lagere rente dan weer voor langere tijd vastzetten en de boete is relatief klein. Je moet wel een gokje durven wagen. Daalt de rente alsnog, dan heb je dubbele pech: je hebt een boete betaald en zit ook nog vast aan een hogere rente.
3. Staat je huis onder water? Ja, sluit niet over. Nee, ga door naar vraag 4.
Veel Nederlandse huizen zijn onder water komen te staan. Maar wie in zijn huis blijft wonen en iedere maand zijn hypotheeklasten netjes betaalt, merkt daar weinig van. Ook wanneer er een nieuwe rentevast periode ingaat, kijken banken meestal niet naar de waarde van je woning. Anders wordt het als je je hypotheek gaat oversluiten naar een andere bank. Deze zal om een taxatie van je woning vragen. Vaak betaal je een opslag op de rente als blijkt dat je huis in waarde is gedaald. Oversluiten kan daardoor zeer onaantrekkelijk worden.
4. Heb je een bankspaarhypotheek? Ja, lees onderstaande tekst goed en ga pas dan naar punt 5. Nee, ga naar punt 5.
Bij een (bank)spaarhypotheek is de hypotheekrente gekoppeld aan de rente die je krijgt over de spaarpot. Een lagere hypotheekrente betekent dus ook dat je minder rente krijgt over het spaargeld. Oversluiten naar een lagere rente kan dus juist slecht uitpakken als je al veel hebt ingelegd. Laat bij een bankspaarhypotheek altijd goed doorrekenen wat een nieuwe rente betekent.
5. Laat je goed adviseren Laat je altijd goed adviseren voordat je oversluit. Oversluiten bij je eigen hypotheekverstrekker is vaak de meest voordelige optie. Meestal wordt de boete iets gunstiger berekent en bovendien betaal je geen kosten voor een taxatie of notaris. Maar shop ook buiten je eigen hypotheekverstrekker. Want een gunstigere rente kan deze eenmalige extra kosten tenietdoen. Schroom bovendien niet om te onderhandelen over de boete. Wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit, is de kredietverstrekker immers weer voor vele jaren verzekerd van een klant.
Proef op de som: Het drukke gezin
Hierboven de theorie maar hoe werkt het in praktijk? Met deze week een rekenvoorbeeld voor het fictieve huishouden van het drukke gezin van Dennis (38) en Michelle (35) met hun kinderen Kevin (4) en Jasmijn (2).
Dennis en Michelle hebben een hypotheek van 200.000. In 2005 sloten zijn deze 100 procent aflossingsvrije hypotheek af, tegen 5 procent rente voor twintig jaar vast. Zij betalen maandelijks 833 euro bruto aan rente. Zij willen hun hypotheek oversluiten tegen een rente van 3,8 procent. In dat geval zouden ze per maand 633 euro betalen. De bank loopt in dat geval in 10 jaar 24.000 euro aan rente-inkomsten mis. De boete bedraagt 85 % van 34.000 = 20.400 euro. Dennis en Michelle kunnen deze boete niet betalen en besluiten daardoor hun hypotheek niet over te sluiten.
About the Author
Irene van den Berg is onafhankelijk (onderzoeks)journalist en schrijft over sociale en ecologische kwesties, zoals armoede, klimaatverandering en de keerzijde van de consumptiemaatschappij. Haar publicaties verschijnen onder meer in OneWorld, NRC en Vrij Nederland.
Related Posts
Alleen reizen met je kind →
Je huis als hotel →
5 grootste misverstanden over je autoverzekering →
