Het gevaar van verborgen gebreken
Onderzoek een huis grondig voor je het koopcontract tekent. Want als je later op een verborgen gebrek stuit, is het knap lastig om je recht te halen.
Dieuwertje Heutinck en haar man waren helemaal niet op zoek naar een koophuis. Maar toen ze de tweekapper uit 1928 van de Doetinchemse architect Ovink te koop zagen staan, waren ze op slag verliefd. Bij de bezichtiging kregen ze kriebels in hun buik van de prachtige oude elementen zoals de traditionele deurbel, de mooie tegelvloer en de authentieke paneeldeuren. Ook de diepe tuin vonden ze heerlijk. Maar een paar weken na het tekenen van de koopovereenkomst werd de prille liefde ruw verstoord. Bij het verwijderen van de plafondpanelen kwamen grote scheuren tevoorschijn. De bouw werd per direct stil gelegd.
Het eerste huis van het stel bleek op instorten te staan. Hoe hadden ze dat kunnen missen? De vorige eigenaar van de woning was een dame die op 108-jarige leeftijd was overleden. Haar kinderen verkochten de woning. Zij repten met geen woord over de scheuren in het plafond. En omdat deze vakkundig waren weggewerkt achter panelen, had het koppel geen flauw idee. Een klassiek geval van een verborgen gebrek, zou je zeggen. Toch moesten de starters de reparatie van 15.000 euro uiteindelijk uit eigen zak betalen.
“Het is soms lastig om je recht te halen bij een verborgen gebrek”, geeft Anke Linssen van juridisch dienstverlener DAS toe. Het uitgangspunt is namelijk dat je een woning met alle ‘zichtbare en onzichtbare’ gebreken koopt. “De eigenaar draagt in beginsel alle risico’s. Je wil tenslotte niet oneindig aansprakelijk zijn voor gebreken in een woning waar je ooit eigenaar van bent geweest”, verklaart Linssen.
Aansprakelijk stellen
Slechts in twee gevallen kun je de verkoper aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek. Ten eerste als de verkoper ervan wist en dit niet heeft gemeld. “Het is heel lastig om aan te tonen wat een verkoper weet. Ik vermoed dat de kinderen wisten van de scheuren in het dak. De platen zaten alleen in de kamers met de scheuren en ze dateren uit de tijd dat hun moeder er woonde. Het is heel onwaarschijnlijk dat ze daar nooit iets tegen haar kinderen over heeft verteld. Maar ik kan dat natuurlijk nooit bewijzen”, verklaart Heutinck. Je moet als koper bovendien kunnen aantonen dat het gebrek al bestond voordat jij eigenaar werd en dat het gebrek niet met het blote oog zichtbaar was.
Het uitgangspunt dat je een woning in principe met alle gebreken erbij koopt, kent nog een uitzondering. Je hebt ook recht op een schadevergoeding als het gebrek het normaal gebruik van de woning in de weg staat. In dat geval doet het er niet toe of de verkoper van het gebrek wist, of niet. Je moet wel nog steeds kunnen bewijzen dat het gebrek er al zat bij de overdracht en niet zichtbaar was.
Kleine lettertjes
Hoewel de jaren twintig woning van het stel uit Doetinchem op instorten stond, hoestten ze kosten van de verbouwing uiteindelijk zelf op. “Toen ik met mijn probleem bij een advocaat kwam, bleek dat de kinderen zich via het koopcontract heel goed hadden ingedekt”, vertelt Heutinck. Hierin stond een niet-zelfbewoningsclausule waarin is vastgelegd dat de verkoper niet op de hoogte is van eventuele gebreken, waarvan hij wel op de hoogte zou zijn geweest als hij er had gewoond. En ook nog een ouderdomsclausule die inhoudt dat het koper bekend is dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat er lagere eisen aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld dan bij nieuwe woningen.
Hun advocaat raadde hun vanwege deze clausules af naar de rechter te stappen. “Hij vond het zaakje aan alle kanten stinken, maar gaf me toch maar dertig procent kans. Dat durfde ik niet aan. Als ik zou verliezen, dan zou ik ook nog voor de kosten van de rechtszaak opdraaien.” Ze hield daar een enorme kater aan over. “Ik ben zo ontzettend boos geweest. De verkopers wisten dat wij starters waren met weinig spaargeld en toch hebben ze ons een kat in de zak verkocht.”
Onderzoeksplicht
Niet gek dat een verborgen gebrek de grootste angst is van veel huizenkopers. Uit onderzoek van SNS Bank blijkt dat 67 procent van de starters op de woningmarkt hier bang voor is. Kun je iets doen om te voorkomen dat je een bouwval koopt ? Het is in ieder geval belangrijk dat je de woning grondig checkt voordat je het koopcontract tekent. De koper heeft een onderzoeksplicht. Niet alleen moet hij de staat van de woning onderzoeken. Ook is het zijn verantwoordelijkheid om te controleren wat het bestemmingsplan is, of de bodem verontreinigd is en of er nog verplichtingen aan de woning zitten, bijvoorbeeld een buurman die het recht heeft om door de tuin te lopen.
Je kunt daarvoor de hulp van een professional inschakelen, zoals een bouwkundige. Bij de gemeente vind je informatie over eventuele bodemverontreiniging, erfpacht en bestemmingplannen. De politie weet of er meldingen van geluidsoverlast zijn tegen de buren. Schakel je een aankoopmakelaar in, dan mag je van hem verwachten dat hij alert is op verborgen gebreken. “Maar weet, een makelaar is geen bouwkundige”, waarschuwt woordvoerder Manon van Essen van Vereniging Eigen Huis.
Goed onderzoek is geen garantie voor een huis vrij van verborgen gebreken. “Wij hebben zelf het nodige onderzoek gedaan en hulp ingeschakeld. Zo hebben we de staat van het huis laten onderzoeken door twee contacten die werkzaam zijn in de bouw. Het probleem was dat je die scheuren pas kon zien toen de platen waren verwijderd”, zegt Heutinck.
Nul op rekest Constateer je een verborgen gebrek, ga dan eerst in overleg met de verkoper. Ook als deze een verkoopmakelaar had ingeschakeld. “Als de makelaar een verborgen gebrek verzwegen heeft, is dat iets tussen verkoper en makelaar onderling. Daar staat de koper helemaal buiten”, verklaart Van Essen. Meldt het gebrek zo snel mogelijk – uiterlijk binnen twee maanden – en kijk of je tot een oplossing kunt komen. Komen jullie er samen niet uit, stuur dan een aangetekende brief waarin je hem officieel in gebreke stelt. Je moet de verkoper de kans geven om het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Mist dit zijn uitwerking, dan kun je een procedure starten bij de rechter of een mediator inschakelen. “Volg je deze stappen niet, dan heb je kans dat je nul op rekest krijgt bij de rechter”, waarschuwt Linssen.
Het kostte Heutinck en haar man bijna drie maanden en veel geld om het huis weer begaanbaar te maken. Maar inmiddels zijn ze heel gelukkig in hun eigen stulpje. “Het was een nare periode maar we hebben er veel van geleerd. En ik wil niet dat dit de blijdschap over onze eigen woning op lange termijn in de weg staat ”
Schadevergoeding, ja of nee?
1) Bestond het gebrek al bij de overdracht van de woning? Ja → Ga naar vraag 2 Nee → Geen recht op schadevergoeding
2) Heb je er alles aan gedaan om relevante informatie over de woning te verzamelen? Ja → Ga naar vraag 3 Nee → Geen recht op schadevergoeding
3) Staat het gebrek normaal gebruik van de woning in de weg? Ja → Ga naar vraag 5 Nee → Ga naar vraag 4
4) Kun je aantonen dat de verkoper wist van het gebrek? Ja → Ga naar vraag 5 Nee → Geen recht op schadevergoeding
5) Was het gebrek met het blote oog zichtbaar tijdens bezichtiging? Ja → Geen recht op schadevergoeding Nee → Kans op schadevergoeding
Veel voorkomende verborgen gebreken
– Lekkage in de woning door gebrekkige constructie of verstopte rioleringen
– Rot dak door houtworm of boktor
– Asbest in de woning, bijvoorbeeld als isolatiemateriaal of in de riolering
– Elektra voldoet niet aan veiligheidseisen
– Lekkage in een bijgebouw (schuur of garage) door het gebruik van goedkopere materialen
About the Author
Irene van den Berg is onafhankelijk (onderzoeks)journalist en schrijft over sociale en ecologische kwesties, zoals armoede, klimaatverandering en de keerzijde van de consumptiemaatschappij. Haar publicaties verschijnen onder meer in OneWorld, NRC en Vrij Nederland.
Related Posts
Alleen reizen met je kind →
Je huis als hotel →
5 grootste misverstanden over je autoverzekering →
